Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг все чаще становится поводом для судебных разбирательств. Это касается и ситуаций, когда собственники и проживающие в квартире долгое время не оплачивают задолженность по коммунальным услугам. Также не редкими стали ситуации, когда люди приобретают жилые помещения, а потом оказывается, что бывшие собственники не погасили коммунальные долги. Как избежать таких ситуаций и что делать, если все же купили квартиру с задолженностью по «коммуналке», — разбираемся в материале.
Можно ли продать или купить квартиру с долгами по коммунальным услугам?
К сожалению, в Беларуси продажа квартир с коммунальными долгами не запрещена и на практике такие случаи бывают часто. Дело в том, что при продаже квартиры нотариусы не отслеживают наличие долгов по ней. В этом случае покупателю нужно самому проявить бдительность и потребовать у продавца подтверждение, что все задолженности, если таковые были, погашены.
Существует исключение, когда в удостоверении договора купли-продажи сторонам могут отказать. Это происходит в случае, когда над взысканием с собственника накопившегося долга работает территориальный отдел принудительного исполнения. На квартиру могут наложить обременение в виде запрета на распоряжение ею до полной уплаты платежей. Такая информация доступна как регистратору недвижимости, так и нотариусу.
Если все же произошло так, что вы не уточнили момент по долгам и приобрели квартиру с ними, то знайте — долг не переходит к новому собственнику. Это прописано в Гражданском кодексе Республики Беларусь. Погасить накопившуюся задолженность в любом случае должен прежний собственник, так как именно он пользовался коммунальными услугами по договору, заключенному с обслуживающей организацией.
Покупателю, как только приобрел квартиру, нужно сразу поставить в известность о смене собственника обслуживающую организацию, переоформить лицевые счета на себя и заключить новые договоры на обслуживание. Также на момент приобретения жилья лучше сразу зафиксировать показания всех счетчиков.
Способы продажи квартиры с коммунальными долгами
Существует несколько законных способов, как продать квартиру с долгами по «коммуналке»:
Продажа с оплатой долга покупателем. Можно предложить покупателю, что долг по коммунальным будет заложен в стоимость жилья при продаже. Но в таком случае продавцу нужно обезопасить себя. Например, подписать акт приема-передачи имущества, перечислив там имеющиеся долги и сопроводительные документы. Так, новый собственник не сможет заставить прежнего хозяина оплачивать задолженность.
Оплата за счет задатка при покупке квартиры. То есть после того, как покупателем внесен задаток, продавец из этих денег может погасить долг по коммунальным. Минус такого хода в том, что если сделка вдруг сорвется, то продавец не сможет вернуть деньги. Чтобы избежать такого, лучше проводить сделку через риэлтеров, которые помогут разобраться с этой ситуацией.
Оплата после продажи квартиры. В этом варианте погашение задолженности происходит после передачи недвижимости. Новый собственник в соответствии с законом может потребовать уплаты долгов. Но тогда не стоит подписывать акт приема-передачи жилого помещения, пока вопрос с долгами не будет закрыт.
Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами?
Первым шагом — письменно уведомляем ЖКХ о смене собственника квартиры и переоформляем на себя все счета и договоры. Вам понадобятся подтверждающие документы. К ним относятся копия договора купли-продажи недвижимости, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации перехода права собственности, показания счетчиков, которые рекомендуется обязательно зафиксировать на момент покупки квартиры, квитанции, в соответствии с которыми вы оплачивали счета.
Если после этого вам угрожают отключением света, воды и другими санкциями, то вы можете обратиться в прокуратуру.
Можно ли выписать человека из квартиры с долгами?
Выселение за неуплату коммунальных услуг — это самая серьезная санкция, которую коммунальные службы могут применить к собственнику. До этого начисляется пеня, следуют звонки и письма с предупреждениями, отключение некоторых услуг, то есть для владельца квартиры выселение не станет неожиданностью.
Например, выселить из государственного арендного, социального жилья и общежитий могут за неуплату без уважительной причины в течение шести месяцев. Тогда неплательщиков переселяют в меньшее по размерам и менее комфортное по потребительским качествам жилье. Следует помнить, что ответственность за неуплату несет не только собственник, но и все совершеннолетние дееспособные члены и бывшие члены семьи. По этой причине задолженность может взыскиваться с должников как совместно, так и с любого из них по отдельности.
Выселением должника занимается исполком. Владельцу и членам его семьи в собственность передается жилье меньшего размера, квартира с долгами продается, а часть полученных денег используется для погашения долгов.
Какие меры предъявляются к тем собственникам, которые не оплачивают коммунальные услуги?
Для начала собственнику будет начисляться пеня в размере 0,3% от неуплаченной суммы платежей за каждый день просрочки.
Если задолженность не погашается в течение двух месяцев и больше, то гражданину направляется письменное предупреждение. В случае, когда задолженность после этого не погашается в течение пяти дней, то предоставление коммунальных услуг могут приостановить. Его возобновляют в течение двух суток после предоставления в организацию, которая обеспечивает коммунальные услуги, документов о погашении имеющейся задолженности и документов об оплате затрат, связанных с возобновлением предоставления коммунальных услуг.
Кроме этого, к должникам может применяться такая мера, как ограничение выезда за границу, пока не будет погашена задолженность.
Можно ли переоформить квартиру с долгами по коммуналке?
Даже если по квартире есть долги по жилищно-коммунальным услугам, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Лицевой счет оформлен на определенного собственника, а коммунальными услугами пользуется конкретный человек и члены его семьи. По этой причине оплата услуг и долги по ним закрепляются за определенным человеком.
Коммунальные услуги оплачиваются с даты регистрации права собственности. На сегодняшний момент при продаже квартиры к новому собственнику переходят только долги по взносам на капитальный ремонт. Все остальное — коммунальные услуги, взносы за управление, содержание и текущий ремонт — должен оплатить прошлый владелец квартиры.
Можно ли отказаться от квартиры в счет долга?
Со своей недвижимостью вы можете делать все, что угодно, — продавать, дарить, оставлять в наследство. Но вместе с правами на жилье, на вас накладывается и ответственность, в том числе и оплата коммунальных услуг. Если же у вас есть задолженность по «коммуналке» и вы решили отказаться от права собственности в счет долга, то лучше это делать через суд. Для этого обязательно нужно провести судебную экспертизу, определить стоимость квартиры и сравнить ее с имеющимся долгом. Если цена окажется больше суммы задолженности, то вы можете получить денежную компенсацию.