Компания «Сигмаполюс» построит в Бресте многофункциональный комплекс возле «Короны» на Московской, следует из информации на сайте девелопера. Уже известно, что там откроется гипермаркет «Гиппо». Показываем, каким будет комплекс, а также рассказываем о том, что вообще происходит с коммерческой недвижимостью в этом городе. В этом нам поможет аналитик отдела консалтинга компании «Коллиерз Интернешнл Консалтиг» Дмитрий Соловых.
Многофункциональный комплекс будет находиться на улице Московской — по сути главной магистрали Бреста. Вот это место на карте:
Комплекс общей площадью 112 тысяч квадратных метров будет разноэтажным. Трехуровневая торговая часть и фитнес-часть на 4 этаже комплекса в сумме займут 45 тысяч квадратов, шестиэтажная офисная — 15 тысяч. Под МФК на нулевом уровне расположится паркинг на 1100 машиномест.
Основным торговым якорем будет гипермаркет «Гиппо». Он займет площадь 4,3 тысячи квадратных метров.
Построить комплекс планируют в 2026 году.
А как вообще дела в Бресте с коммерческой недвижимостью?
Дмитрий Соловых говорит, что рынок офисной недвижимости в Бресте медленно, но уверенно развивается: вводятся новые качественные объекты, большинство из которых по своим характеристикам можно отнести к классу В1.
— Основное развитие осуществляется вдоль улицы Московская, хотя какого-либо сформированного бизнес-района или ярко выраженных географических предпочтений девелоперов или арендаторов в Бресте не имеется.
За последнее десятилетие в городе ввелись следующие бизнес-центры, формирующие современный облик офисной недвижимости: Status, «Цельсий», Diagonal, «Брест Деловой» и БЦ Didas Persia, совокупная арендопригодная площадь которых (24 тыс. кв. м) составляет почти половину от стока.
— Как особую территориальную категорию можно выделить промышленно-деловые районы, сформированные на базе участков СЭЗ «Брест». В данных районах компании-резиденты, развивая производство и логистику, размещают и офисы для собственных нужд, иногда имеется возможность аренды части площадей сторонними организациями.
Динамика стока офисных площадей в Бресте, GLA, тыс. кв. м. Инфографика: «Коллиерз»
Рынок офисной недвижимости в Бресте был наиболее позитивным среди областных городов в первой половине 2023 года.
— В городе введено два объекта. Первый — стоковый класса В1 (объект, площадь которого включена в сумму площадей всех объектов города, то есть в сток) бизнес-центр IQ (Варшавское шоссе, 43, GBA 10 992 кв. м, арендопригодная 8 024 кв. м, GLA офисов 6 500 кв. м). Второй — (вне стока) офис-центр группы компании Santa (GBA 7 943 кв. м, GLA 6 350 кв. м) в реконструированном административном корпусе на улице Янки Купалы, 1. Проект МФК с бизнес-центром IQ реализован крупным брестским девелопером компанией «Демарш». В составе комплекса кроме офисных площадей также есть ресторан, фитнес-центр, магазины, трехуровневый паркинг и плоскостные парковки.
Сейчас в Бресте с учетом введенного БЦ IQ работает 6 бизнес-центров совокупной арендопригодной площадью 30,5 тыс. кв. м (58% от общего предложения офисных площадей). С учетом других административно-офисных зданий и зданий, занимаемых одной компанией, общее предложение в городе на середину 2023 года составляет 65,8 тыс. кв. м.
— И эти проекты вполне могут быть успешными, ведь спрос на коммерческую недвижимость в Бресте устойчивый. Подтверждением является совершение в Бресте только за первое полугодие трех наиболее значимых сделок купли-продажи офисной недвижимости в областных городах республики. В этот период в городе совершена сделка купли-продажи в отношении бизнес-центра Diagonal (класс В1, GBA 6 340 кв. м, GLA 5 640 кв. м) и двух изолированных помещений площадью 710 и 711 кв. м в новом бизнес-центре IQ.
Основу спроса формируют компании из сферы услуг и логистики, промышленные и торговые компании.
— В связи с вводом в Бресте нового БЦ, вакантность за полугодие выросла почти в 2 раза — с 5,6% до 10,5%, что является в данной ситуации естественным процессом. В новом БЦ IQ вакантность всего 30%, хотя на момент ввода в апреле была еще 40%.
А вот уровень ставок на современные офисы в Бресте на начало 2023 года немного увеличился.
— Если в 2021 году по классу В1 он находился в диапазоне 6−14 евро/кв. м/мес. и снизился в 2022 году до 6−12 евро/кв. м/мес., то на на середину 2023 года ставки были в диапазоне 8−12 евро/кв. м/мес. без НДС. На ставки повлиял и рост конкуренции в городе в связи с ростом стока арендпригодных площадей на 25% за первое полугодие 2023 года.
А какая ситуация именно с торговыми центрами?
Дмитрий отмечает, что при значительном количестве торговых центров, в Бресте и лучший показатель обеспеченности торговыми площадями, а при наименьшей численности жителей — лучшие показатели розничного товарооборота.
— Всего в Бресте сток составляет 176 тыс. кв. м (GLA) в 20 крупноформатных, от 5 тыс. кв. м, торговых объектах, еще 23 ТЦ вне стока. За последний период ввод новых ТЦ в Бресте не осуществлялся.
Свободных торговых площадей в Бресте немного, в основном в ТЦ первого поколения, вакантность в современных ТЦ невысокая, уровень ставок на приемлемом уровне.
— Торговая недвижимость современных форматов в Бресте развивалась активно и динамично на фоне иных областных центров. В Бресте нет ТРЦ регионального формата, но активно строились торговые объекты формата районного торгового центра. Основная масса торговых центров имеют общую площадь в пределах 8−10 тыс. кв. м, средняя полезная площадь стоковых ТЦ — 8,7 тыс. кв. м. Это типичные районные торговые центры с минимальными зонами досуга и развлечений.
Самый крупный ТЦ Бреста — «Корона» на улице Московской, 210 общей площадью 20,7 тыс. кв. м и арендопригодной 16,5 тыс. кв. м. Самыми современными являются ТЦ «Экватор» и ТЦ «Варшавский». Кроме того, в Бресте работает один из самых крупных гипермаркетов DIY в стране — ТЦ «Материк», GLA которого превышает 14 тыс. кв. м. В Бресте, особенно в центральной исторической части, на пешеходной улице Советской, очень хорошо развит сегмент классического стрит-ритейла (ставки от 8 до 14 евро/кв. м в месяц).
— Спрос на торговые площади в современных объектах торговой недвижимости в Бресте высокий. Свободных площадей практически нет, а вакантность является низкой, около 3,5%. Ставка в ТЦ от 5−10 до 18−24 евро/кв. м/мес. Ставки на торговые помещения в микрорайонных центрах, в торговых объектах устаревшего формата и street retail составляют 8−13 евро/кв. м, вне зависимости от площади аренды или состояния объекта.
А развитие крупноформатной современной торговой недвижимости в Бресте может создать предпосылки высококонкурентной среды для объектов первых поколений, расположенных в центре города, например, ТЦ «Галлери Гранд» и «Берестейский Пассаж».
— И на примере гродненского крупного МФК «Тринити» есть все предпосылки востребованности и успешности в Бресте проекта МФК компании «Сигмаполюс».
