В Беларуси вводится механизм счетов эскроу. Это специальный счет для безопасного проведения расчетов по договорам. Банк играет здесь роль посредника, который следит за выполнением условий, при которых продавец сможет получить деньги, задепонированные покупателем. Порядок использования эскроу-счетов прописали в обновленном Гражданском кодексе.
Счет эскроу обычно применяется для исполнения трехстороннего договора, который заключен между продавцом, покупателем и третьей стороной (банком или другой организацией). Третья сторона выполняет функцию доверительной стороны и гаранта.
Одновременно в Банковский кодекс вносятся дополнения, регламентирующие порядок заключения договора счета эскроу и закрытия такого счета, обязательства эскроу-агента перед депонентом и бенефициаром, выплату вознаграждения эскроу-агенту, особенности обращения взыскания на денежные средства, находящиеся на счете эскроу.
Договор счета эскроу трехсторонний, в нем банк выступает в качестве эскроу-агента. Он открывает продавцу (бенефициару) специальный эскроу-счет, на котором депонируются оговоренные средства покупателя для оплаты товара или услуги при наступлении определенных оснований (например, заключение договора купли-продажи, передача товара и т. п.). Только после этого права на деньги с эскроу-счета переходят от депонента к бенефициару.
Договор счета эскроу представляет собой самостоятельное обязательство по отношению к обязательствам по договора купли-продажи или иного договора. Счет эскроу по своей сути похож на аккредитив.
Важные особенности эскроу-счетов
На счет эскроу можно зачислять только ту сумму, которая указана в договоре.
Депонент и бенефициар не вправе распоряжаться деньгами, находящимися на счете эскроу, если иное не предусмотрено договором.
Эскроу-агент может использовать находящиеся на счете эскроу деньги, гарантируя право депонента и бенефициара беспрепятственно распоряжаться этими средствами, если такое право предусмотрено договором. При этом условия уплаты вознаграждения эскроу-агенту и его размер определяются в договоре счета эскроу.
Проценты на средства, находящиеся на счете эскроу, не начисляются.
Счета эскроу широко применяются при расчетах за строящиеся объекты недвижимости. В случае банкротства застройщика, подрядчика до передачи объекта заказчику деньги удерживаются банком, а затем передаются застройщику или подрядчику.
Похожий механизм уже давно применяется и в белорусской практике, но под другим названием. По законодательству привлечение денег дольщиков должно производиться на специальные счета, открытые для каждого объекта строительства, за исключением прибыли застройщика, направляемой на его текущий (расчетный) банковский счет, если иное не предусмотрено этим указом.
Отличие спецсчетов в том, что они открывались застройщиками, к которым, в отличие от варианта эскроу-счета, сразу переходило право собственности на внесенные дольщиками деньги. Но эти средства могли использоваться исключительно на цели, соответствующие назначению счета. Механизм счета эскроу в большей степени обеспечивает защиту интересов покупателя и наделяет банк дополнительными правами и обязанностями по контролю за исполнением сделки остальными сторонами.
