13 июня здание бывшего "Паб-Хауса" на ул. Гоголя, 40, в Бресте, где еще несколько дней назад завсегдатаи потягивали пивко, предстало почти полностью разрушенным. Уцелели только стены, да и то в основном кирпичная кладка. Таким образом закончилось выяснение отношений между арендатором - СООО "Сеть Австерия" в лице Елены Кулов и нынешним владельцем Кристиной Лянд.
Событие всколыхнуло брестчан, многие из которых усмотрели в действиях бывшей хозяйки пивбара, кроме юридического аспекта, оскорбительное отношение к общественному мнению. В то же время Елена Кулов в интернет-сетях взывает к сочувствию по поводу ее пострадавшего бизнеса. Редакция обратилась за разъяснением ситуации к председателю Хозяйственного суда Брестской области Сергею Кулаку. Вот что он сказал:
- Прокомментирую лишь те документы, которые есть в материалах дела. 26 апреля 2002 года между иностранным частным предприятием "Ялина" и унитарным производственно-торговым предприятием "Лянд и К" был заключен предварительный договор купли-продажи. По договору это спорное помещение, о котором теперь столько говорят, отходит "Лянд и К" за 15 млн рублей. Одновременно установлен и срок заключения основного договора - 26 июня 2002 г., т. е. через два месяца. К этому договору прилагается как неотъемлемая часть перечень имущества, передаваемого согласно предварительному договору купли-продажи. Барная стойка, холодильники, телевизор, картины, столы, шкафы, бочка, вентиляторы, люстры, пристенная барная витрина – всего 36 позиций. То есть здание в том виде, в котором оно существовало на момент заключения этого договора.
Из всех материалов дела видно, что стороны находили компромисс и переносили по разным причинам срок заключения основного договора. 28 мая 2002 г. они заключают дополнительное соглашение и устанавливают новый срок – до 26 апреля 2003 г. Дело в том, что в то время УДФР КГК по Брестской области вело проверку ИП "Ялина", и не исключалось, что его имущество попадет под арест.
Потом сроки еще несколько раз переносились - до 24 апреля 2004 г., до 2005 г. Понятно, что к тому времени цена 2002 года (15 млн руб.) может показаться несколько странной, но стороны подписывают это соглашение. Затем появляется исковое заявление покупателя "Лянд и К" о понуждении заключения основного договора. По всему видно, что для иска были основания. Как явствует из материалов дела, помещение на Гоголя, 40, перепродавалось другим без законных на то оснований.
В том же 2005 году "Ялина" возбуждает в хозяйственном суде Брестской области дело о банкротстве. Но оно было прекращено, так как управляющий нашел достаточно имущества для удовлетворения требований кредиторов. Кстати, в то время мы делали оценку, и это помещение стоило 517 млн рублей.
В хозяйственном суде Брестской области дело "Лянд и К" к "Ялине" рассматривалось дважды. Мы отказывали в удовлетворении требований истца "Лянд и К" именно по причине процедуры банкротства "Ялины".
Позже Высший Хозяйственный Суд принял это дело к своему производству. 27 июля 2010 г. решил: обязать ИП "Ялина" (ликвидатор Кулов) заключить основной договор с "Лянд и К" на условиях предварительного договора на это здание. "Ялина" требование не выполнила, и в итоге появился иск "Лянд и К" о признании права собственности.
В это время у "Ялины" правовой позиции как таковой, по сути, не было, ее представители уже не вели речь о расторжении договора, о признании его недействительным, они просто не явились на заседание суда. И решение было принято не в их пользу. Это несложная юридическая процедура – признание права собственности, когда есть решение о понуждении заключения основного договора.
Все решения по этому делу обжаловались неоднократно в разные инстанции. В конце концов судом Брестской области 18 января 2011 г. признано право собственности на помещение на ул. Гоголя, 40, за "Лянд и К". Но предложение нового собственника освободить помещение отклоняется. Арендатор ссылается на то, что между "Ялиной" и "Сетью Австерия" были заключены договоры аренды этого же помещения.
Но в отношении Вольфганга Кулов в Германии завершено ликвидационное производство, и фирма-учредитель "Ялины" уже не является таковой, она там исключена из реестра. У немецкого участника полномочий на совершение каких-либо сделок в отношении этого имущества уже не было, поэтому заключенные с СООО "Сеть Австерия" договоры аренды в суде не признавались.
В январе 2012-го возбуждается исполнительное производство, которое затянулось в связи с подачей кассационной жалобы. А 13 июня здание предстало сильно разрушенным.
- Если хозяйка "Паб-Хауса" вложила в его обустройство деньги, она могла вернуть их в законном порядке?
- Конечно, когда признавали за "Лянд и К" право собственности по договору, ничто не мешало стороне арендатора, если он вкладывал деньги в объект (хотя это не вполне согласуется с теми документами, которые есть по этому делу), отстаивать свои интересы. Доказывай право собственности, предоставляй доказательства – договоры, сметы, проекты – и мы будем рассматривать. Хотя бы делай попытки доказать, что это твое. Но действуй в рамках правового поля. Это же субъект хозяйствования, известная в городе фирма, пользующаяся определенной деловой репутацией, это же центр города.
В законе есть понятие отделимых (стол, телевизор) и неотделимых (окна, двери, вентиляция) улучшений. После прекращения договора арендатор имеет право на возмещение неотделимых без вреда для объекта улучшений, которые он произвел за счет собственных средств и с письменного согласия арендодателя. Но то, что совершили со зданием, кто бы это ни сделал и чем бы ни руководствовался, - это вне рамок правового поля. Это, скорее всего, следствие глубокого межличностного конфликта. Хотя его можно было урегулировать. После вынесения судебного решения мы дали срок для добровольного исполнения. Что мешало отбросить личные обиды, пойти на компромисс и, возможно, заключить договор аренды на длительный срок или выкупить это помещение?
13 июня не был днем принудительного исполнения решения суда. Это был день, на который назначалось добровольное исполнение. Поэтому мы не привлекали милицию. Если бы владелец "Паб-Хауса" обратилась к нам с просьбой отложить исполнительные действия в связи с предъявлением иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений, мы пошли бы ей навстречу.
- Были в практике суда подобные прецеденты?
- Пару лет назад очень известный в городе бизнесмен отстаивал свои права на помещение на ул. Пушкинской в Бресте. Тоже центр города, как теперь говорят, лакомое место. Были разные решения по обращениям: и удовлетворялись требования, и отказывалось в требованиях. В конце концов суд поставил точки над i. И стороны согласились, но такого произвола не было.
- Ваши дальнейшие действия в связи с ситуацией на ул. Гоголя?
- 16 июня мы направили сообщение в прокуратуру области с приложением фотографий разрушенного здания. Если правоохранительные органы примут решение о возбуждении уголовного дела по факту умышленного уничтожения имущества – будет определяться размер ущерба. А хозяйственный суд свою миссию уже выполнил.
