Даже небольшая ошибка в документах может лишить вас долгожданного жилья.
Приобретение недвижимости – одно из самых важных и ответственных решений в жизни человека.
Однако этот процесс сопряжен со множеством рисков, которые могут привести к финансовым потерям, юридическим проблемам или даже утрате такой долгожданной покупки.
Основатель и руководитель "Агентства АS недвижимости" Алексей Симченко назвал основные проблемы, с которыми можно столкнуться при покупке жилья, и дал практические советы, как их избежать.
Коллаж: Tochka.by
Откуда риски?
Почему покупатели недвижимости рискуют? Во-первых, рынок недвижимости сложен и многогранен: здесь пересекаются юридические, финансовые и технические аспекты, которые могут быть непонятны обычному человеку.
Во-вторых, недобросовестные продавцы или застройщики часто прибегают к разного рода уловкам, чтобы скрыть недостатки объекта или обмануть покупателя.
В-третьих, многие в стремлении сэкономить пренебрегают профессиональной помощью, что увеличивает вероятность ошибок.
"Покупка недвижимости – это как шахматная партия, где каждый шаг должен быть продуман. Не торопитесь, задавайте вопросы, проверяйте каждую деталь. Осведомленность и подготовка – ваши главные союзники в этом процессе", – считает Алексей.
Серьезные риски при покупке недвижимости связаны с юридической стороной сделки. Даже если объект выглядит идеально, проблемы с документами могут привести к тому, что вы потеряете и деньги, и жилье.
Рассмотрим основные юридические сложности и то, как их избежать.
"Нечистые" документы
Одна из самых распространенных проблем при покупке недвижимости – некорректные документы на объект.
К примеру, в свидетельстве о государственной регистрации или выписке из БТИ (бюро технической инвентаризации) указаны неверные сведения о площади объекта, границах земельного участка либо самом владельце.
Это может быть связано с ошибками в оформлении, устаревшими данными или даже умышленным сокрытием информации продавцом.
Такие несоответствия порой приводят к серьезным последствиям. Например, вы можете столкнуться с тем, что купленный объект окажется меньше по площади, чем указано в документах. Или выяснится, что продавец вообще не имеет права распоряжаться этим имуществом.
В худшем случае сделку признают недействительной, а вы потеряете и деньги, и жилье.
Фото: fizkes / Shutterstock.com
Чтобы избежать таких ситуаций, важно тщательно проверять все бумаги на объект.
Первый шаг – запрос у продавца полного пакета документов. В него должны входить свидетельство о государственной регистрации права собственности, выписка из БТИ, технический паспорт на объект, а также кадастровый план, если речь идет о земельном участке.
После получения документов необходимо проверить их актуальность и достоверность. Это можно сделать через органы государственной регистрации и технической инвентаризации или многофункциональные центры (МФЦ). Также важно убедиться, что перед вами законный владелец объекта и он имеет право его продавать.
"Часто покупатели думают, что если документы на руках у продавца, то все в порядке. Но бывали случаи, когда обнаруживались ошибки, которые могли привести к аннулированию сделки. Всегда проверяйте документы через официальные источники – это займет время, но сэкономит нервы и деньги", – советует Алексей.
Наличие обременений
Обременение имущества – это ограничения или обязательства, наложенные на объект недвижимости, которые могут влиять на права собственника и возможности распоряжаться этим имуществом.
Квартира, дом или земельный участок могут быть заложены в банке по ипотеке, арестованы судом за долги или находиться в залоге по другим обязательствам.
“Если такие обременения не выявить до совершения сделки, новый владелец может столкнуться с неприятными последствиями: от требований погасить чужие долги до потери права собственности на объект", – предостерегает Алексей.
Фото: fizkes / Shutterstock.com
Проблема заключается в том, что обременения не всегда очевидны. Продавец может умышленно скрыть эту информацию или даже не знать о ней (если, например, долги возникли у предыдущего владельца). В результате покупатель окажется в ситуации, когда банк требует погасить ипотеку или суд накладывает арест на имущество.
Чтобы избежать таких рисков, необходимо тщательно проверять объект. Первый шаг – заказ расширенной выписки из БТИ. В этом документе указываются все зарегистрированные обременения, включая ипотеку, аресты и залоги.
Если объект находится в ипотеке, важно убедиться, что продавец погасит долг перед банком до передачи права собственности новому владельцу. Обычно это делается через аккредитив или нотариальный заем под залог другого имущества владельца квартиры, чтобы средства были направлены именно на погашение долга.
Также стоит проверить, нет ли судебных споров по объекту. Если он находится под арестом или стал предметом судебного разбирательства, покупка такого имущества может быть крайне рискованной.
Фото: fizkes / Shutterstock.com
"Однажды у меня был случай, когда покупатель чуть не приобрел квартиру, которая была арестована за долги продавца. К счастью, мы вовремя запросили выписку из БТИ и избежали проблем", – делится риелтор.
Не стоит полагаться на слова продавца о том, что объект "чистый". Даже если он уверяет, что никаких обременений нет, всегда проверяйте это через официальные источники. Лучше потратить время на проверку, чем потом разбираться с долгами или судебными исками.
Неправомерные действия продавца
Недобросовестные владельцы могут использовать поддельные документы, скрывать информацию о других собственниках или даже продавать объект, не имея на это законных прав.
Например, квартира находится в долевой собственности, и один из владельцев решает продать ее без согласия остальных. В таком случае сделка может быть признана недействительной, а покупатель останется без денег и жилья.
В некоторых случаях продавец может даже не быть владельцем объекта, а лишь представлять его интересы без соответствующих полномочий.
“Проблема заключается в том, что мошенники часто действуют очень изощренно. Они могут предоставить поддельные документы, которые на первый взгляд выглядят настоящими, или убедить покупателя, что все остальные собственники согласны на продажу", – предостерегает риелтор.
Чтобы избежать таких рисков, необходимо тщательно проверять подлинность документов и прав продавца. В Беларуси это можно сделать через органы государственной регистрации или с помощью юриста, который специализируется на недвижимости.
Важно убедиться, что все документы – подлинные и что продавец действительно имеет право распоряжаться объектом. Особое внимание стоит уделить недвижимости, которая находится в долевой и совместной собственности.
В первом случае потребуется согласие и личное присутствие каждого совладельца, во втором – нотариальное согласие второго супруга на продажу. Если совладелец или второй супруг против, сделка может быть оспорена в суде.
Фото: Leonardo da / Shutterstock.com
Также стоит насторожиться, если вам предлагают объект по цене значительно ниже рыночной. Как правило, такие "выгодные" предложения оказываются мошенническими.
"Если что-то выглядит слишком хорошо, чтобы быть правдой, скорее всего, это обман. Всегда проверяйте историю объекта и продавца. Лучше потратить время на проверку, чем потом судиться за жилье", – советует Алексей.
Юридические риски – это то, что нельзя игнорировать. Обязательно проверяйте документы через официальные источники, привлекайте юристов и риелторов, чтобы обезопасить себя.
