В Беларуси запретили выставлять в договорах аренды плату, эквивалентную сумме в иностранной валюте. Это решение сильно повлияет на рынок коммерческой недвижимости. Если раньше условный ТЦ мог установить конкретную сумму в евро за «квадрат», то теперь арендодатели ищут, к чему бы привязаться. Некоторые находят экзотические варианты. Например, предлагают пересчитать арендные ставки в эквивалент цены золота.
Право арендодателей определять в договорах размер арендной платы в иностранной валюте приостановили до 1 января 2024 года. Теперь соглашения по аренде нужно, что называется, «привести в соответствие», иначе они перестанут действовать. Как раз сейчас администрации торговых центров рассылают «допы» с предложениями, как же платить теперь.
Один из предпринимателей, арендующий площади в гомельском торговом центре «Секрет», прислал пример подобного допсоглашения.
ТЦ в Гомеле предлагает платить за арендные «квадраты» одним из трех вариантов.
Первый. Оплатить аренду вперед за сентябрь 2022-го — декабрь 2023 года по нынешним условиям договора, то есть внести предоплату за все заявленное время действия запрета. Плату при этом посчитают по курсу евро, установленному белорусским Нацбанком на день платежа.
Второй вариант: оставить привязку к евро, но с не запрещенными формулировками: «Размер арендной платы за арендуемое имущество определяется путем пересчета согласованной сторонами договора арендной платы в евро к белорусскому рублю по курсу не ниже среднегодового курса, заложенного в бюджете Республики Беларусь на 2022 год (3,11 руб. за 1 евро)».
— Получается, государство хотело вроде как и помочь бизнесу, но вышло наоборот. Вместо того чтобы платить по нынешнему курсу 2,62 за 1 евро, нам предлагают платить аренду по курсу 3,11 рубля, — говорит предприниматель. — Собственников ТЦ, конечно, тоже можно понять: они перестраховываются от валютных колебаний. Но ведь их может и не быть.
И совсем экзотическое предложение: «Действующая ставка арендной платы в евро пересчитывается в эквивалент цены золота на мировых рынках». При этом принимается, что грамм золота стоит 50 евро, а 1 евро — это 0,02 грамма золота. Арендодатель также приводит формулу, по которой можно высчитать плату за помещение.
В ТЦ «Секрет» в Гомеле в кратком разговоре с журналистом Onlíner отметили, что не рассматривают привязку к золоту как основной вариант. За подробными комментариями перенаправили в компанию «НП-Сервис», однако там оперативно получить пояснения не получилось.
А вот в торговом центре «МОМО» в Минске предлагают платить процент от оборота (выручки) магазина арендатора, но не меньше фиксированной ставки аренды. В Twitter цитировали пост, где у арендатора помещения в «МОМО» просят 15% от оборота.
Один из предпринимателей, работающих в этом ТЦ, подтвердил, что подобные допсоглашения рассылаются.
— Присылали и нам, но нам предлагают платить 5%. Но для нашего низкомаржинального бизнеса и это катастрофа, — считает собеседник. — С маржей в 10% отдать 5% — значит не покрыть все расходы.
В торговом центре «МОМО» журналисту Onlíner рассказали, что описанный способ расчета арендной платы использовался и раньше, это не новинка.
— И между прочим, этот способ приветствуется крупными сетевыми игроками, его не считают несправедливым или кабальным, — отметили в администрации ТЦ. — Почему именно сейчас арендаторы начали об этом говорить? Вероятно, эту тему подняли индивидуальные предприниматели, которые раньше с таким не сталкивались.
Еще один способ — когда арендатор платит только с товарооборота (он применяется редко). И третий, самый распространенный, — фиксированные ставки аренды.
— С каждым арендатором торговый центр договаривается индивидуально.
Почему нельзя взять и просто установить плату в белорусских рублях, ни к чему не привязываясь? На этот счет в ТЦ отвечают так: инвесторы, строящие торговые центры за миллионы долларов, часто берут на часть своих денег валютные кредиты.
— Имея валютный кредит и обязательства его возврата банку, вы не можете привязываться только к рублю. В коммерческой недвижимости сроки окупаемости очень большие. В белорусском рубле, к сожалению, вы не посчитаете срок окупаемости, потому что он имеет свойство на долгой дистанции в 3—5 лет значительно изменяться по отношению к курсу евро или доллара.
В ТЦ «МОМО» также добавили, что пока официальных разъяснений от законодателя по поводу нововведений не было.
— Мы всегда соблюдаем требования законодательства. Но эти изменения, во-первых, внезапные для всего рынка коммерческой недвижимости, а, во-вторых, на приведение договоров аренды в соответствии предоставлены очень сжатые сроки, практически нереальные. Поэтому хотелось бы получить официальные разъяснения, что можно, а что нельзя (в вопросах арендной ставки. — Прим. Onlíner).
